「持ち家」か「賃貸」か。これは永遠のテーマです。
価値観によって答えは変わってくるでしょう。
その答えとして、「持ち家」を選択した方、住宅ローンを借りていますか？
住宅ローンの返済は毎月いくら返済していますか？
私は、財形住宅金融株式会社（旧住宅金融公庫、財住金）からフラット20で住宅ローンを借り、毎月約20万円をローンの返済に充てていました。
高額な返済はもちろん、早期償還するためです。
しかし、よく考えると住宅ローン控除や超低金利である今の状況を考えると、考え方によっては必ずしも早期返済に勤しむ必要はありません。
だけど、フラット20・フラット35で住宅ローンを借りちゃったから、毎月定額返済しないとね。
いいえ、そんなことはありません。
この裏技はあまり知られていませんが、フラット20・フラット35で住宅ローンを借りても、返済額は減らすことができるのです。
裏技を発動することで、返済に充てていたお金を投資に回すことだってできるのです。
ウルトラC
Contents
フラット35・フラット20とは
フラット35・フラット20は財形住宅金融株式会社（旧住宅金融公庫、財住金）が扱う金融商品と一つです。
金融機関を介して提供される場合もあります。
フラット35・フラット20は、35年間あるいは20年間金利が変わらないことが特徴で、返済額が金利に左右されず一定額となります。
返済が一定額となるので返済計画が立てやすい、あるいは将来設計を立てやすく、会社勤めのサラリーマンのように収入に見通しがある（急激に増えたり減ったりしない）方にとっては非常に安心できる金融商品です。
返済額が金利に左右されない代わりに、借入時は将来の金利上昇を見越した若干高めの金利が設定されます。
今だとフラットでも金利は1.2～1.3%程度でしょうか（10前まではあり得ない低水準の金利）。
ただし、昨今の金融情勢を見ますと、金利は減少の一途を辿っており、コロナの影響による経済の冷え込みもあって、金利は上昇する気配すら感じません。
今から住宅ローンを借りるなら、変動金利が有利かな？と個人的には思います。
ただ、金利は国の金融政策に敏感なので、突然金利が上がることもある。ということは、頭に入れておいてください。
感覚的には、20年間・35年間の長期で返済していくことを考えると、フラットで1%程度の金利というのは非常に魅力的です（住宅ローン控除もあるので、実質金利はもっと低い）。
財住金が提供する「フラット」は、他にも、フラット50・フラット35Sといった商品もあります。
フラット35・フラット20のデメリット
フラット35・フラット20を選択した場合、返済計画通りの返済をしていけば35年後には住宅ローンは完済しています。
これは、本当に安心。
ただ逆を言うと、毎月必ず借入時の返済計画通りに返済をしていかなければいけません。
デメリットはないですが、コロナの影響で株価が下がったことで投資を始めよう！と思った場合にも住宅ローンを返済した上で投資の種銭を用意しないといけません。
今がチャンス！住宅ローンの返済よりも投資に回したい・・・！
このような、10年に一度の投資の機会に、住宅ローン（フラット）のせいでフルコミットできないのは「損だ」という考えもあると思います。
私もチャンスを生かせないのは、「損」だと思う人です。
でもご安心ください、実は、フラットでも返済額を減額することができるのです！
ただし、一時的な減額で、かつ金利は変わりません。
では、ご紹介します。
返済額を減額する方法
フラットで返済額を減額できる制度は3つあります。
- 特例返済
- 中ゆとり
- ボーナス返済の見直し
特例返済
これは、一定の基準を満たすことによって、返済額の削減と返済期間の延長ができる制度です。
最長15年（完済時の年齢が80歳まで）の延長ができます。
対象者と一定の基準は以下です。
- 病気や離職などで、収入が減少して返済が困難となった方
- 以下のいずれかの基準を満たす方
- 年収が年間総返済総額の4倍以下となった場合
- 月収が世帯人数×64000円以下となった場合
- 年間総返済額の年収に対する割合が下記以上かつ、年収減少割合が前年比20%以上
- 年収300万円未満・・・30%
- 年収400万円未満・・・35%
- 年収700万円未満・・・40%
- 年収700万円以上・・・45%
- 返済方法の変更により、今後の返済を継続できる方
要するに、返済がきつくなった場合になります。
これじゃない
中ゆとり（なかゆとり）
中ゆとりは、返済期間（と金利）は変わらずに一定期間の返済額を減額することができます。
条件としては前年比20%以上収入が減少した方で、相談のうえで状況に応じて返済額を下げることができます。
ただし、返済金額と金利は変えられないため、減額した期間のしわ寄せは後できますので、ご注意ください。
ボーナス返済の見直し
こちらは、ボーナス返済の方を対象に、ボーナス返済月やボーナス返済額の変更が可能です。
ボーナス返済自体無くすことも可能です。
条件としては中ゆとりと同様に、前年比20%以上収入が減少した方で、相談のうえで状況に応じて返済額を下げることができます。
こちらも同様に、返済金額と金利は変えられないため、減額した期間のしわ寄せは後できますので、ご注意ください。
返済額を減額してみた
実際に、ボーナス返済額を減額してみました。
私はボーナス返済はしていなかったので、中ゆとりで減額できるか電話で相談してみました。
すみません、返済がキツいので返済額を下げたいのですが。可能でしょうか？
返済が困難ということですね。現在どのような状況でしょうか？
借り入れ後に子供が2人生まれた＆妻が時短勤務になって返済がキツくなったことと、コロナの影響で残業が無くなってしまい、返済がキツくなりました。
そうですか、では中ゆとりが適用できるか、状況を確認させていただきます。
と、まあこんな感じです。
この後、財住金から減額後の金額と返済プランが書面で送られてきました。
前年比20%以上収入減が条件でしたが、特に収入の事実確認はなかったです。
返済額はいくらになった？
返済額は、結果的に11万円にしました。
毎月20万円の返済が、今後3年間に限って11万円になります。
毎月9万円の負担軽減です。
これで、9万円分投資に充てることができるようになりました。
浮いたお金で株を買いました
注意点
返済額を減額するにあたり、財住金の担当者と相談することになりますが、注意点としては相談してから実際に減額されるまで時間がかかります。
書類のやり取りや、審査等がありますので、相談してから翌月に反映ということは無理です。
私の場合は、相談したタイミグが悪くて、期間にして約3か月。
変更の期日があり、タイミングよく進んでも2か月後からの減額になると思います。
また、当然ですが財住金との相談においてウソはついてはいけません。
私は、最初は本当に相談から始まって、逆に財住金から中ゆとりを提案された形でした。
まとめ
「フラット35」or「フラット20」で住宅ローンを返済中の方向けに、返済額の減額方法について記事にしてみました。
フラットは、返済額が一定であることに意義やメリットがあるので、減額すること（≒後でしわ寄せがくる）ことが良いかは人によると思いますが、私のように投資にお金を回したいだとか、目的がある場合には有効な手段かと思います。
結果的に、私は毎月20万円の返済を11万円に減額することができ、毎月9万円を投資に捻出できるようになりました。
もし、フラット返済中の方で、返済に負担を感じている方や、他の用途にお金を使いたい方は、一時的ではありますが、返済額の減額ができるので住宅ローンを借りた金融機関に相談してみるものありです。
ただし、減額しても金利と返済期間は変わらないので、総返済額は増えてしまうことには注意してください。
減額は、どうしても今お金が欲しいという場合に限って有効な手段です。
参考になれば幸いです。
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